上海核心区豪宅，卷不动了

文/上海进深 严明会 时隔近5个月，黄浦核心区豪宅新弘·北京道再次取证。 这一次推出的是5层洋房，一共16套建面约158-183㎡房源，均价18.1万/㎡。 从一房一价表看，这批洋房单价区间约16.9万-19万/㎡，最低一套157.61㎡户型总价约2822万，最高一套183.14㎡户型总价约3242万。 相比5月首开18.8万/㎡的均价，这一批洋房单价直降7000元/㎡。 总价门槛也从此前主力5000万元级的大平层，下探至3000万元级，有小批量、低价试水的意图。 价格下调的背后，房源自身的位置条件不可忽视。 这批洋房位于1号楼，西侧距离高架最近处仅约42米，南侧与长征医院一栋办公楼间距仅约11米。 交通噪声、周边建筑遮挡等因素，都可能影响实际居住体验。 不可否认，在大高层、超高层逐渐成为主流的豪宅市场，5层洋房在上海核心区确实稀缺。 但稀缺不等于好卖。 对于3000万级的购房者而言，他们同样会权衡：是选择一个紧邻高架和医院的低密洋房，还是转向其他板块更均衡的产品。 当单价来到18万元/㎡，竞争维度就不再只是地段和产品形态。这个价位已经进入上海豪宅市场的第一梯队，购房者对户型、采光、视野和空间利用率的要求也会更高。 新弘·北京道的优势在于核心地段，距离上海城市坐标原点约200米，周边汇集人民广场、南京路步行街等城市资源。 产品层面，项目没有赶上这一轮上海豪宅迭代的红利。以首开主力266㎡户型为例，全屋四个卫生间中有三个是暗卫，阳台面积较小，飘窗也比较少，赠送方面也比不上新规户型。 项目首开后的销售表现，也让这次加推更受关注。 5月中旬，新弘·北京道正式取证，首推54套房源，均价18.8万/㎡，单套总价从4200多万一路拉到一个小目标以上，主力总价在5000万级。项目吸引了55组客户认购，认购率略超过100%。 认购表面热闹，网签实则冷清。 截至目前，54套房源网签了9套。其中4套是286㎡低区户型，2套260㎡低区户型，1套265㎡低区户型，2套265㎡中高区户型。 从时间线看，5月网签1套、6月网签8套，此后三个多月几乎毫无进展。 此次加推，政策层面有利好消息。 按照新规，在8月28日之后取得预售证的房源，个人住房按揭贷款须待项目竣备后发放，购房者的前期资金压力会减小。 再看开发商背景，项目的开发公司为上海春日置业有限公司，法定代表人和董事长为丁为东，为上海弘久实业集团总裁。 该公司由弘久实业通过上海虹甬企业管理有限公司100%持股，实控人指向洪根云、洪磊，二人的持股比例分别为63%、37%。 弘久曾在上海打造不少经典项目，从古北天御、新弘古北墅等高端住宅，到黄浦核心的金日世家玉兰苑，再到深度参与闵行颛桥老街、古北吴中路等旧改项目。 临近年末，黄浦核心区的竞争还将继续。翠湖七期、丰隆与联发的新天地项目、淮海路8号等高端项目将陆续进入市场，势必会进一步分流高净值客户。 特别